부모님 동거 봉양 합가 취득세, 양도세 총정리 (세대분리, 종부세)

세대분리를 하여 부모님과 따로 살고 있는 상황에서 다시 부모님이 고령의 나이가 되어 다시 합가를 고민중인 분이 많습니다.  부모님이 소유하고 있는 부동산과 자녀세대 부동산이 있어 합가를 하게 되는 경우 취득세, 양도세 어떻게 되는지 알아봅시다.

 

목차

부모님 동거봉양 이란?

1주택을 보유하고 있는 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 65세 이상의 직계존속(아래의 사람을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하게 됩니다. 

▪ 동거봉양 합가 비과세 요건

1️⃣ 직계존속(배우자의 직계존속) 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우

2️⃣ 배우자의 직계존속으로 65세 이상인 사람

 

 

 

소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. [개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29 제20720호(기획재정부와 그 소속기관 직제), 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15, 2017.2.3, 2018.10.23, 2020.2.11, 2022.5.31]​ ​

 

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

​

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

 

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13억짜리 부모님 집 잠시 들어 살면 증여세 낼까?

 

▪ 증여세 

증여세는 타인(증여자)로부터 재산을 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담하는 세금을 뜻함.

 

▪ 증여세 납세의무자

타인으로부터 재산을 무상으로 받은 수증자(개인 또는 비영리법인)는 그 재산에 대한 증여세를 신고/납부해야 함.

 

▪ 증여세를 신고/납부하지 않은 자 불이익은?

증여세 신고기한 내에 증여세 신고스를 제출하면 신고세액공제 3%를 적용받을 수 있음.

 

예) 

취직 후 집을 마련한 A씨는 집이 재건축되는 사이에 부모 명의의 10억원 상당의 서울 아파트에 몇년간 지내며 합가를 할 생각입니다.  부모님에 지내며 월세를 계약해야 할 지 그냥 무료로 살아도 되는지 알송달송한데요. 

 

자, 여기서 원칙적으롱 타인의 주택에 무상으로 거주하면 증여세가 부과되며, 집주인이 받았어야할 월세 등 임대료만ㅁ큼의 이익을 누리게 되기 때문인데요. 

 

✔특수관계자인 가족을 비롯하여 친척인경우에도 부동산(아파트 등 주택, 토지, 상가)을 무료로 사용하면 증여세 과세 대상이 되는게 맞습니다.  부모 명의의 토지를 무상으로 이용해도 증여세는 납부해야 합니다 

 

✔ 다만 실제 증여세 청구를 하게 되는 경우는 부동산을 무료로 사용한 이익(증여재산가액)이 1억원 이상인 경우에 한함.

 

🔥계산방법

부동산 시세에 연 2% 무상사용료율을 곱한 후 5년간의 현재 가치(부동산 가액 *연 2% * 3.7908) 인데요. 

 

여기서 연 2% 무상사용료율은 1년간 부동산 사용료를 고려한 기획재정부 장관이 정한 비율입니다. 

또한 3.7908 은 기재부 장관이 5년간 부동산을 무상사용한 이익을 매년 10%의 이자율로 나눠 구한 값이라고 해요.

 

👉 일반적으로 부동산 시세가 13억원을 넘지 않는다면 무상으로 거주해도 증여세가 부과되지 않음!

 

 

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동거봉양 양도세

고령의 부모님과 자녀가 함께 살면 '양도소득세 부담' 줄어듭니다. 이유는 10년간 주택 수를 합치지 않기 때문인데요. 

✔ 집 한 채를 보유한 부부가 부모 집으로 주소를 옮겨도 1가구 2주택자로 분류하지 않기 때문입니다.  

✔ 또한 10년 안에 먼저 판 주택은 1가구 1주택으로 12억원까지 양도세 비과세 혜택!

😮물론 이경우 부모 중 한 분의 나이가 합가일 기준으로 만 65세를 넘어야 양도할 때 비과세 혜택 가능.

 

 

📢취득세에서 별도 세대로 보는 경우

✔동거봉양을 위해 세대를 합친 경우

-직계존속 나이 만 65세 이상(한 사람만 나이요건 충족해여도 인정)

-자녀세대 : 만 30세 이상 / 만30세 미만이지만 + 결혼 / 만30세 미만이지만 소득 조건 충족(중위소득 40%)

 

✔기존 동거봉양은 부모만 해당이었지만 직계존속으로 변경 / 원래 속해있던 세대와 별도 세대로 봄.